“L’erba del vicino è sempre più verde” è un proverbio che quasi tutti noi abbiamo usato almeno una volta nella vita. Nel caso degli investimenti immobiliari, guardare l’erba del vicino, ovvero osservare il mercato delle case all’estero, può rappresentare una svolta per la carriera di un investitore.
Con questo non vogliamo dire che il mercato italiano non offre buone rendite: si possono fare ottimi affari e operazioni anche nel nostro Paese. Tuttavia, c’è da dire che le “complicazioni” del nostro sistema fiscale e burocratico sono tante, e si aggiungono ad un alto tasso di morosità.
Tuttavia, molto dipenderà dal tuo profilo di investitore e dal tuo coraggio: le complessità del mercato hanno il vantaggio di tenere fuori o ai margini, e gli operatori stranieri. E paradossalmente, questo crea più opportunità e meno competizione.
Le opportunità nascono per chi investe per mestiere, per chi lo fa per hobby, per chi inizia ad avvicinarsi agli immobili, perché insoddisfatto dei rendimenti di altri strumenti finanziari. E per chi infine, pensa a fare investimenti tranquilli, affidandosi a dei consulenti, quello che in genere chiamiamo “investitore passivo”.
Noi per formazione siamo portati a sondare altri mercati immobiliari in nazioni che presentano tanti buoni motivi per investire, come:
- offerta spesso più diversificata rispetto all’Italia
- Rendite più sicure
- E soprattutto una tassazione degli immobili all’estero, più favorevole per i “non residenti” che investono in immobili.
In questo articolo, ti aiuteremo ad avere una maggiore chiarezza sulle principali differenze tra gli investimenti in Italia o all’estero focalizzandoci sugli aspetti fiscali, così che tu possa scegliere dove dirigerti per le tue operazioni.
Regime fiscale italiano per gli acquisti sugli immobili
Una premessa: chi scrive non è un fiscalista e le informazioni che sono contenute in questo articolo, rappresentano la base da cui partire per un primo approccio alle tematiche fiscali che poi potrai approfondire con uno dei nostri consulenti.
Ciò premesso, partiamo dall’Italia. In genere, la tassazione sugli immobili italiani include più tipologie di tasse: imposte sul reddito, sul patrimonio, sugli atti di trasferimento e sui contratti di locazione. Scendendo ancora più nel dettaglio, esistono sei categorie di imposte sugli immobili, che analizzeremo brevemente:
- Imposte di natura reddituale: riguardano il reddito che viene prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene. Nel caso specifico IRPEF e IRES.
- Imposta di natura patrimoniale: meglio nota come IMU.
- Imposta sui servizi pubblici offerti ai proprietari di immobili: ci riferiamo alla TASI.
- Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso: parliamo di IVA, registro, ipotecaria, catastale.
- Imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito: come nel caso delle successioni e le donazioni.
- Imposte sulle locazioni: come la cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione.
Se invece risiedi all’estero e vuoi comprare un immobile in Italia sarai soggetto a questo tipo di tassazione. Se hai un immobile e non hai registrato un contratto di locazione, dovrai pagare l’IMU (ma sarai esentato dall’IRPEF) e la TASI.
Al contrario, se hai stipulato un contratto di locazione sarai soggetto anche al pagamento di imposte indirette, come il registro e l’imposta di bollo. Dovrai poi pagare l’IRPEF oppure ne sarai esonerato, pagando la cedolare secca.
Sono previste poi delle agevolazioni, per i pensionati esteri che hanno un immobile in Italia, ma percepiscono la pensione in un’altra nazione, come racconta la nostra fonte, il sito Fiscomania.
Paesi con un regime fiscale migliore
Uno dei modi migliori per diversificare i tuoi investimento è di comprare immobili all’estero. Se hai deciso di farlo, devi sapere, innanzitutto, che la componente fiscale assume un’importanza fondamentale nella pianificazione dei tuoi investimenti.
L’errore che fanno in tanti è di dimenticarsi delle imposte indirette (come imposte patrimoniali, imposte indirette e di successione) che possono avere effetti deleteri sul tuo cash flow.
Per esempio, come imposta patrimoniale, per gli italiani che investono all’estero, c’è l’Ivie, che è un imposta sul valore degli immobili esteri, che è simile all’IMU, con un’aliquota in genere dello 0,76% sul valore, che varia a seconda dello stato in cui è ubicato l’immobile.
Per risolvere molti dei problemi fiscali, alcuni investitori decidono di possedere immobili tramite società che hanno sede all’estero. La società, a differenza di una persona fisica, può infatti beneficiare della deduzione degli ammortamenti del costo dell’immobile che riduce di molto il carico fiscale della locazione.
Quello che ti consigliamo è di chiedere una consulenza di uno specialista che analizzerà la tua situazione e ti preparerà al meglio, aiutandoti a risparmiare e ad evitare problemi.
Investire con una società offre molti vantaggi fiscali: in alcuni Paesi, le tassazioni sono più basse, rispetto a quelle italiane.
Negli Stati Uniti, un mercato in cui International Home opera, ci sono vantaggi fiscali sulle plusvalenze: a certe condizioni, puoi non pagare tasse sulle plusvalenze se compri, vendi e poi reinvestiti: in questo modo, vieni premiato perché fai girare il capitale.
In Francia, un altro dei Paesi in cui International Home opera, soprattutto per i redditi per affitti le agevolazioni sono tante e le tasse da pagare relativamente basse. Tuttavia, per godere dei vantaggi bisogna conoscere vari dispositivi come Lmnp e una giusta applicazione delle convenzioni franco italiane o internazionali.
Se hai già acquistato un immobile in Francia e paghi troppe tasse, rivolgiti a ai nostri consulenti che possono aiutarti a orientarti meglio nel mercato e ottenere vantaggi in materia fiscale.
Restando in Europa, ci sono Paesi con una bassa tassazione. Alcuni esempi sono le Isole Canarie, che hanno un sistema fiscale diverso rispetto a quello spagnolo, la Bulgaria, Malta, Andorra. E infine, la Svizzera, con imposte più basse, se rapportate a quelle europee.
Ciò detto, tuttavia, non devi scegliere l’investimento solo in base a “ragioni fiscali” poiché rischi di non valutare bene la bontà della tua operazione immobiliare.
Ricorda: l’investimento immobiliare all’estero può offrire dei vantaggi fiscali. Tuttavia, deve essere, innanzitutto, un buon investimento.
Si può comprare casa all’estero dall’Italia?
Oggi grazie alle nuove tecnologie, che avranno un’impennata nell’uso, soprattutto nei prossimi mesi nel post Covid 19, è possibile, più veloce e più sicuro, fare investimenti all’estero dall’Italia.
Negli anni, la nostra azienda si è specializzata proprio negli investimenti all’estero per italiani, sviluppando delle procedure online con report, statistiche, video sull’avanzamento lavori in modo da aumentare la trasparenza degli investimenti, conoscere in real time le strategie in atto e il ROI di ogni investimento. Ci occupiamo di tutto con formule a 365° prima e dopo l’acquisto, e non ti rimane che prendere la rendita o utilizzare la tua seconda casa.
Investire all’estero è conveniente e fiscalmente vantaggioso, anche se c’è da dire che ci sono anche degli ostacoli: come, in generale nella maggiorparte delle destinazioni, la difficoltà per i non residenti a ottenere un finanziamento e a usare la leva finanziaria, per più del 50% del valore dell’acquisto.
Tuttavia, i nostri consulenti conoscono i principali mercati immobiliari in Europa e in America, e sanno come trasformare le limitazioni in vantaggi per i nostri investitori.
Quali sono le imposte da pagare con o senza agevolazione fiscale per un cittadino italiano che compra casa all’estero?
La tassazione sull’acquisto di una casa all’estero dipenderà da due fattori:
- dalla normativa del Paese dove è situato l’immobile. Ci sono convenzioni con Paesi nei quali non c’è la “doppia tassazione”.
- dalla tipologia di casa che intendi acquistare.
Più generale, sotto il profilo delle tassazione un investitore residente in Italia che vuole comprare casa all’estero, avrà queste tasse:
- Ivie, da pagare sulla seconda casa all’estero, annualmente.
- La tassazione locale che viene calcolata su un eventuale plusvalenza in caso di successiva vendita. Questa può essere vantaggiosa o meno, sulla base della destinazioni o del veicolo di investimento.
- La tassazione del canone di affitto che viene calcolata nel caso tu abbia comprato l’appartamento per affittarlo. Qui un buon consiglio può fare davvero la differenza. Noi di International Home aiutiamo i nostri clienti con la nostra rete di professionisti di fiducia. La consulenza di un buon professionista è sempre un risparmio e mai un costo.
Tuttavia, come abbiamo accennato in precedenza, potrai ottenere diversi vantaggi fiscali, nel caso in cui tu decida di acquistare un immobile attraverso una società. Mentre se decidi di investire come persona fisica, o con una società italiana, molto dipenderà dalle convenzioni bilaterali o internazionali, stabilite tra l’Italia e la nazione nella quale hai scelto di investire.
Per evitare di pagare troppo o di fare errori pericolosi, ti consigliamo di affidarti a un’agenzia. Noi di International Home, per esempio, ci affidiamo a pareri e studi di diversi fiscalisti, in modo da trovare le soluzioni più adatte per te.
Vuoi avere altre notizie su come investire nei mercati immobiliari esteri ? Contatta i nostri esperti: ti aiuteremo a trovare le soluzioni più adatte alle tue esigenze di investitore.
